Die Rendite-Lüge im Exposé (Mietpreisbremse & Co.)

Ist-Miete vs. Soll-Miete: Die gefährlichste Lücke im Exposé

Die Ist-Miete ist der tatsächliche Cashflow, der aktuell aus den bestehenden Mietverhältnissen fließt. Sie zeigt, welche Einnahmen das Objekt heute wirklich erzielt.

Die Soll-Miete beschreibt dagegen eine theoretisch mögliche Miete. Sie kann sinnvoll sein, wenn Entwicklungspotenzial sauber begründet wird. Sie wird gefährlich, wenn sie so dargestellt wird, als wäre sie kurzfristig sicher erreichbar.

Der Unterschied ist für Investoren entscheidend:

• Ist-Miete: aktuelle tatsächliche Nettokaltmiete
• Soll-Miete: theoretisch erreichbare Marktmiete
• Jahresnettokaltmiete: Grundlage vieler Rendite- und Faktorberechnungen
• Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete
• Cashflow: laufender Ertrag nach Kosten und Finanzierung
• Mietsteigerungspotenzial: nur relevant, wenn es rechtlich und praktisch realisierbar ist

Besonders riskant wird es, wenn der Kaufpreisfaktor auf Basis der Soll-Miete berechnet wird. Dann wirkt ein Objekt günstiger, als es auf Basis der tatsächlichen Einnahmen ist.

In unserer Praxis legte uns ein Kaufinteressent das Exposé eines anderen Maklers für ein 10-Parteien-Haus vor. Die Immobilie wurde mit einer sehr attraktiven Rendite beworben. Grundlage war eine Soll-Miete von 12 Euro pro Quadratmeter. Die aktuellen Mieter zahlten jedoch im Schnitt rund 7 Euro pro Quadratmeter.

Auf dem Papier sah das Objekt spannend aus. In der Realität lagen zwischen Ist-Miete und Soll-Miete mehrere Jahre, rechtliche Grenzen und erhebliche Modernisierungsfragen.

Wir haben die Zahlen neu aufgebaut:

• aktuelle Mietverträge geprüft
• Ist-Mieten je Einheit erfasst
• Mietspiegelwerte abgeglichen
• mögliche Mieterhöhungen realistisch eingeordnet
• Modernisierungskosten geschätzt
• Leerstands- und Wechselrisiken berücksichtigt
• Rendite auf Basis des tatsächlichen Cashflows berechnet

Das Ergebnis war eindeutig: Ohne umfassende Maßnahmen, Mieterwechsel und einen langen Zeithorizont war die ausgewiesene Soll-Miete kaum erreichbar. Der Kaufpreis war auf einer Zukunftsannahme aufgebaut, nicht auf dem aktuellen Investment.

Unsere Empfehlung war klar: Zu diesem Preis trägt das Objekt den Business Case nicht.

Die juristischen Bremsen: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

Mietsteigerungen bei Bestandsobjekten sind nicht frei gestaltbar. Genau hier scheitern viele Excel-Kalkulationen. Eine Tabelle kann Mieten jedes Jahr beliebig erhöhen. Das Mietrecht kann es nicht.

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist vor allem die Kappungsgrenze relevant. Nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Grenze auf 15 Prozent senken. Zusätzlich darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

Bei Neuvermietungen kann die Mietpreisbremse relevant sein. In Gebieten, in denen sie gilt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen bestehen unter anderem für bestimmte Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Für Investoren bedeutet das:

• Ist-Miete kann nicht beliebig schnell auf Marktniveau angehoben werden
• Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im Bestand
• Mietspiegel setzt die Vergleichsgrundlage
• Mietpreisbremse kann Neuvermietungen begrenzen
• Modernisierungsmieterhöhungen müssen rechtlich sauber geprüft werden
• Soll-Mieten brauchen einen realistischen Zeitpfad
• Leerstand ist keine automatische Renditechance
• Bestandsmieter sind ein zentraler Faktor des Business Case

In einem Fall wollte ein Eigentümer sein Zinshaus verkaufen und hatte den Angebotspreis anhand einer eigenen Excel-Tabelle kalkuliert. Seine Annahme: Der Käufer könne direkt nach dem Erwerb alle Mieten deutlich anheben. In der Tabelle sah das sehr überzeugend aus. Die Realität war weniger komfortabel.

Die aktuellen Mieten lagen bereits nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zusätzlich galt in der Gemeinde eine abgesenkte Kappungsgrenze. Eine kurzfristige Steigerung, wie sie in der Verkaufskalkulation stand, war rechtlich nicht belastbar.

Wir haben die Vermarktung an diesem Punkt gestoppt und die Kalkulation neu aufgebaut. Hätten wir das Objekt mit diesen Annahmen veröffentlicht, hätten professionelle Käufer spätestens in der Due Diligence nachgerechnet. Die Bank des Käufers hätte die angesetzten Erträge ebenfalls kritisch geprüft.

Ein Exposé darf Interesse wecken. Es darf aber keine Rendite versprechen, die rechtlich nicht umsetzbar ist.

Das Gebäudeenergiegesetz kann bei älteren Objekten zusätzlich relevant werden.

§ 72 GEG enthält unter anderem Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel, wobei Ausnahmen und technische Details zu prüfen sind.

In einem Prüfauftrag für einen Investor wurde uns ein Portfolio mit scheinbar hervorragender Bruttorendite vorgestellt. Die Mieten liefen, die Einheiten waren größtenteils vermietet und der Faktor wirkte auf den ersten Blick attraktiv.

Dann begann die technische Prüfung. Der Energieausweis deutete auf energetischen Nachholbedarf hin. In den Bauakten fanden sich Hinweise auf ältere Dächer. Bei mehreren Gebäuden waren die Heizungen in einem Alter, in dem eine genaue GEG-Prüfung zwingend war. Zusätzlich gab es keine saubere CapEx-Planung für die kommenden fünf Jahre.

Wir haben die Kalkulation neu erstellt und die erwartbaren Investitionen berücksichtigt:

• Dachmaßnahmen
• Heizungsprüfung und mögliche Erneuerung
• Fassaden- und Fensterzustand
• Rücklagenbedarf
• technische Risiken
• mögliche Leerstandszeiten während Maßnahmen
• realistische Mietentwicklung nach Sanierung

Die ursprüngliche Bruttorendite verlor dadurch deutlich an Aussagekraft. Erst nach Anpassung des Kaufpreises wurde aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein realistisches Value-Add-Projekt.

Der Unterschied ist wichtig: Ein sanierungsbedürftiges Objekt kann ein gutes Investment sein. Aber nur, wenn Preis, Risiko und CapEx zusammenpassen.

Ehrlich vermarkten: Warum realistische Zahlen bessere Käufer anziehen

Seriöse Investoren wissen, dass nicht jedes Objekt eine Core-Immobilie ist. Sie kaufen auch Objekte mit Leerstand, Sanierungsbedarf oder unterdurchschnittlichen Mieten – sofern der Business Case ehrlich dargestellt wird.

Das Problem entsteht erst, wenn ein Objekt falsch etikettiert wird. Ein sanierungsbedürftiges Haus mit Mietsteigerungspotenzial ist kein sofortiger Cashflow-Champion. Es ist möglicherweise ein Value-Add-Investment. Und genau dafür gibt es Käufer, wenn der Preis stimmt.

Bei einem Objekt mit deutlichem Sanierungsbedarf haben wir bewusst auf überzogene Renditeversprechen verzichtet. Stattdessen wurde der Business Case klar als Value-Add-Projekt dargestellt. Die aktuellen Mieten waren niedrig, die Technik veraltet, die Lage aber stabil und die Nachfrage langfristig gut.

Das Exposé zeigte transparent:

• was heute verdient wird
• welche Maßnahmen nötig sind
• welche Mietentwicklung realistisch erscheint
• welche Kosten eingeplant werden sollten
• welcher Kaufpreis dazu passt

Die Folge: weniger Anfragen, aber bessere Gespräche. Die Interessenten waren professioneller, die Fragen konkreter und die Angebotsphase deutlich strukturierter.

Bei B2B-Immobilienverkäufen ist Ehrlichkeit kein Nachteil. Sie ist ein Filter für die passenden Käufer.

Echte Zahlen für professionelle Portfolios

Ein solides Immobilieninvestment braucht keine aufgeblasenen Tabellen. Es braucht belastbare Annahmen, klare Mietdaten, juristisch realistische Mietsteigerungen und eine saubere CapEx-Planung.

Aus unserer Erfahrung sind besonders wichtig:

• Ist-Miete statt Wunschmiete
• Soll-Miete nur mit realistischem Zeitpfad
• Kappungsgrenze und Mietpreisbremse sauber prüfen
• CapEx von Beginn an einrechnen
• GEG-Risiken technisch einordnen
• Due-Diligence-Unterlagen vollständig vorbereiten
• Kaufpreisfaktor auf belastbaren Daten aufbauen

Investoren kaufen keine Geschichten. Sie kaufen Zahlen, Risiken und Perspektiven. Genau deshalb ist ein ehrliches, analytisch sauberes Exposé oft deutlich stärker als jede glänzende Renditebehauptung.

Suchen Sie nach Anlageimmobilien mit echten, belastbaren Zahlen? Oder möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus an Investoren verkaufen und benötigen ein Exposé, das der Due Diligence professioneller Käufer und finanzierender Banken standhält? Lassen Sie uns Ihren Business Case rechnen und die wirtschaftliche Grundlage Ihres Verkaufs sauber aufbereiten.